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[15 mars 2016 ]

 

Lire la lettre d'information du Cabinet Huglo Lepage & Associés Mars 2016

 

 

 

Newsletter_HL_Mars_2016.pdf (345,88 kb)

Agenda, Construction, urbanisme »

[6 mars 2015 ]

Intervention de Maître Christian Huglo chez Schneider Electric : "Regard acéré sur les grandes réformes du droit de l'environnement et de l'aménagement du territoire de l'année 2015... Progrès? Progression? Révolution?

 

ICH Business Club 2 avril 2015.pdf (61,04 kb)

Publications »

[8 déc. 2014 ]

par François BRAUD

 

in BDEI n° 54 - Novembre 2014, p. 30

 

La présente rubrique a pour but de mettre en évidence les interactions entre le droit de l'environnement, principalement le droit des installations classées, et le droit de l'urbanisme. Le sacro-saint principe d'indépendance entre ces deux législations est à l'origine de difficultés pour tous les intervenants, de sorte que le juge administratif est régulièrement conduit à en aménager les conséquences pour maintenir un équilibre entre le respect de la légalité et la nécessaire sécurité juridique. La jurisprudence de ces derniers mois illustre les liaisons dangereuses entre ces législations et les pièges en résultant. Force est de constater que le législateur a décidé de faire preuve d'interventionnisme sur ce sujet, en créant un dispositif d'autorisation unique au titre des différentes législations, ainsi que cela a été présenté à l'occasion des précédentes rubriques, mais également, très récemment, en envisageant une limitation de l'opposabilité des dispositions locales d'urbanisme aux installations classées déjà autorisées.

 

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[17 oct. 2014 ]

..." Au delà des réquisitions ... quelles leçons tireront autorités, élus, et techniciens en charge des dossiers d'aménagement du territoire et de l'urbanisme, ou simples citoyens? "

France 3 Pays de la Loire 16 Octobre 2014

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[9 oct. 2014 ]

"Mme Babin est passablement agacée quand la partie civile prend le relai du tribunal. Me Valérie Saintaman ouvre le feu sur le thème, pain bénit de ce côté de la barre, du mélange des genres: «Pourquoi avez-vous choisi la commission de l'urbanisme?»

Mme Babin: «Ce domaine m'intéressait».

- En tant qu'agent immobilier?

- Pas spécialement. (Horripilée) J'aurais mieux fait de faire du social, je ne serais pas là aujourd'hui».

Puis, Me Saintaman relève qu'il arrivait que la commission d'urbanisme (Mme Babin nie l'avoir présidée mais elle dit «ma commission») émette des avis défavorables à des demandes de permis: «Vous aviez donc examiné les plans et compris les règles?»"

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[9 oct. 2014 ]

"- Pourquoi avez-vous intégré la commission d'urbanisme? lui demande Me Valérie Saintaman, qui ouvre l'interrogatoire des avocats des parties civiles.

- C'est un domaine qui m'intéressait.  Mais j'aurais mieux fait de m'occuper du social, je ne serai pas là aujourd'hui!

Me Corinne Lepage est encore plus directe.

-Savez-vous ce qu'est un conflit d'intérêt?

- Bien sûr, Maître.

- Qu'est-ce que c'est?

- Mes avocats me demandent ne pas répondre, dit maladroitement Françoise Babin."

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Construction, urbanisme »

[24 juin 2014 ]

Bien connue désormais des praticiens du contentieux de l’urbanisme et des acteurs de la construction, la réforme issue de l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013, initiée par le rapport Labetoulle remis le 25 avril 2013 au gouvernement, a principalement pour objet la lutte contre les recours abusifs.

Pour ce faire, un important dispositif a été mis en œuvre afin de sécuriser davantage les projets constructifs. Un « droit spécial du contentieux de l’urbanisme » a donc été créé par un durcissement des conditions de recevabilité des recours (redéfinition de l’intérêt à agir), un élargissement de l’office du juge, la cristallisation des moyens, la suppression de l’appel pour certaines opérations, la possibilité de régularisation par un permis de construire modificatif, la possibilité de présenter des conclusions reconventionnelles à caractère indemnitaire ou encore l’enregistrement des transactions auprès de l’administration fiscale.


L’esprit ambitieux de cette réforme doit désormais se confronter à la réalité des prétoires et au pragmatisme de juges soucieux de protéger également le droit au recours des citoyens.

Par deux avis du 18 juin 2014 (n°376113 et n°376760), le Conseil d’Etat confirme la création d’un droit spécial du contentieux de l’urbanisme en précisant aux juges du fond, ainsi qu’à l’ensemble des observateurs, les modalités d’application ou d’inapplication aux instances en cours des dispositions issues de la réforme du 18 juillet 2013, codifiées aux articles L. 600-1-2 et suivants du Code de l'urbanisme.

En substance, le Conseil d’Etat nous livre les enseignements suivants :

- Les articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du Code de l'urbanisme qui redéfinissent l’intérêt à agir et la date à laquelle il s’apprécie (« à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ») ne sont pas applicables immédiatement aux contentieux en cours, mais seulement aux recours introduits contre les autorisations d’urbanisme à compter du 19 août 2013, date de l’entrée en vigueur de la réforme. Ceci s’explique par le fait que ces nouvelles dispositions « affectent la substance du droit de former un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative » (Conseil d'Etat, avis, 18 juin 2014, n°376113).


- Les articles L. 600-5, L. 600-5-1 et L. 600-7 du Code de l'urbanisme qui précisent respectivement le pouvoir d’annulation partielle du juge, les possibilités de régularisation en cours d’instance et les conclusions reconventionnelles à caractère indemnitaire par mémoire distinct, sont eux applicables immédiatement aux instances en cours au 19 août 2013, dans la mesure où ils « instituent des règles de procédure concernant exclusivement les pouvoirs du juge administratif en matière de contentieux de l'urbanisme » (Conseil d'Etat, avis, 18 juin 2014, n°376113 ; Conseil d'Etat, avis, 18 juin 2014, n°376760). Depuis le 19 août 2013, les possibilités de régularisation en cours d’instance issues de l’article L. 600-5-1 précité  « peuvent être appliquées pour la première fois en appel » (Conseil d'Etat, avis, 18 juin 2014, n°376760).

Si les nombreux contentieux à venir seront abondamment commentés pour connaître la portée réelle de la réforme du 18 juillet 2013, on y voit désormais plus clair sur l’application, ou non, aux instances en cours, des principales évolutions issues de cette réforme.

 

Par Martin GUERIN


 

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[17 mars 2014 ]



L’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 instaure, dans le cadre du contentieux administratif, une sanction pour recours abusif contre un permis de construire. Ce texte a introduit à cette fin un nouvel article L 600-7 dans le Code de l’urbanisme.
Désormais, lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts.
C’est au tour de la Cour de cassation de prévoir un autre moyen de lutter contre les recours malveillants, cette fois-ci au plan pénal.

En effet, dans une décision récente, la Haute juridiction a confirmé un arrêt par lequel la Cour d’appel avait qualifié des recours contre des permis de construire d’escroquerie. Ceux-ci avaient en effet été déposés aux fins de monnayer les désistements.

La Cour de cassation s’est ainsi prononcée :
« Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué que quatre importantes opérations immobilières conduites par des promoteurs de centres commerciaux ont fait l'objet, durant une période de six mois, de recours en annulation des permis de construire, lesquels ont été intentés juste avant l'expiration du délai d'exercice et suivis immédiatement de négociations en vue d'un désistement ; que ces négociations ont abouti, pour deux d'entre elles, au versement de sommes élevées de la part des promoteurs, les deux autres ayant été interrompues par l'enquête diligentée à la suite de la plainte d'une des sociétés de promotion immobilière concernées ;
Attendu que les juges relèvent qu'ont eu l'initiative des recours MM. X... et Y...qui, en leur qualité d'anciens directeurs d'une société de promotion immobilière intervenue dans deux des projets en cause, ont eu accès à des informations privilégiées exploitées par M. C..., avocat, le premier ayant fait appel à MM. Olivier et Pascal Z..., à la tête d'une société immobilière sans activité, pour acquérir un bien dans la zone de travaux d'une des opérations, et à M. A..., déjà propriétaire d'un immeuble dans le périmètre d'un des autres projets, pour déposer les recours au nom de ces derniers, M. Y...ayant agi de même et aucun n'étant apparu dans ces opérations;
Attendu que, pour infirmer le jugement et dire établies les escroqueries et tentatives d'escroquerie reprochées aux prévenus, l'arrêt énonce, notamment, que, si l'exercice d'une action en justice constitue un droit, son utilisation, hors le dessein de faire assurer ou protéger un droit légitime et après qu'un intérêt à agir eut été artificiellement créé dans le seul but d'obtenir le versement de sommes au titre d'une transaction, constitue une manoeuvre déterminante de la remise des fonds ;
Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a caractérisé, sans insuffisance ni contradiction, l'existence de manoeuvres frauduleuses et répondu aux chefs péremptoires des conclusions dont elle était saisie, a justifié sa décision. » (Cass. Crim, 22 janvier 2014, n°12-88042).

Gwendoline Paul

 

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[3 mars 2014 ]

Décret n° 2014-253 du 27 février 2014 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme

Ce décret, qui s'applique aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter du 1er avril 2014, apporte, en substance, les précisions suivantes.

Dispense de formalités de travaux.- Le texte dispense de formalités les travaux de ravalement, auparavant soumis à déclaration préalable, sauf :

•    dans les secteurs et espaces protégés,
•    dans un périmètre délimité par le plan local d'urbanisme,
•    dans une commune ou partie d'une commune où le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé de soumettre à déclaration préalable les travaux de ravalement.

Il dispense par ailleurs de toute formalité au titre du code de l'urbanisme les plates-formes nécessaires à l'activité agricole, quelle que soit leur superficie sauf lorsqu'elles sont implantées :

•    dans un secteur sauvegardé,
•    dans un site classé ou en instance de classement.

Le texte rétablit ainsi les dispositions qui préexistaient à la réforme de la surface plancher.

Enfin, le texte introduit des ajustements techniques en vue de définir les ouvrages accessoires aux infrastructures terrestres, maritimes, fluviales, portuaires ou aéroportuaires susceptibles d'être dispensés d'autorisation, au même titre que l'infrastructure elle-même.

Permis de construire.- Le texte introduit une nouvelle pièce à joindre à la demande de permis de construire afin que l'autorité compétente au titre de la délivrance des autorisations d'urbanisme soit en capacité de vérifier la conformité des projets de construction concernés par le dispositif de l'article L 111-13 du code de l'urbanisme. Ce dernier texte prévoit que, dans les communes en état de carence au regard de leur objectif de réalisation de logements locatifs sociaux, dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux doivent être des logements locatifs sociaux hors logements financés par un prêt locatif social. Cette obligation peut cependant être levée par arrêté préfectoral sur demande motivée de la commune, pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l'opération.

Ces dispositions entrent en vigueur le lendemain de la publication du décret.

Permis d’aménager.- Le texte vient préciser les équipements dont la création ou l'aménagement dans le cadre d'un lotissement a pour effet de soumettre l'opération de division foncière à la délivrance d'un permis d'aménager.

Certificat d’urbanisme.- Le décret précise que les certificats d'urbanisme relèvent bien de la compétence du préfet en cas de désaccord entre le maire et le service instructeur.

Emprise au sol.- Le décret opère des ajustements techniques mineurs qui sont nécessaires pour sécuriser la définition de « l'emprise au sol » et apporte également des corrections à certains effets induits de la réforme de la surface de plancher.

Il précise le régime juridique de la transformation des surfaces closes et couvertes supérieures à 5m2 en surface de plancher.

Activité agricole.- Le décret introduit un régime juridique spécifique pour les fosses nécessaires à l'activité agricole, tout en assouplissant les conditions d'autorisation que la réforme de la surface de plancher avaient durcies.

Sites classés.- Le texte aligne le régime juridique des sites en instance de classement et des sites classés au titre du code de l'environnement.

Compétence.- Le décret permet à l'ensemble des syndicats mixtes, qu'ils soient ouverts ou fermés, d'assurer l'instruction des demandes de certificats d'urbanisme et d'autorisations d'urbanisme.

Il précise le rôle des autorités compétentes concernant le contrôle des attestations jointes à la demande d'autorisation et à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.

Fiscalité de l’urbanisme.- L'article 28 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a créé la taxe d'aménagement qui a remplacé l'ensemble des taxes et participations d'urbanisme existantes à compter du 1er janvier 2012.

La même loi a créé un versement pour sous-densité dû, le cas échéant, lorsque le projet du constructeur n'atteint pas la densité de construction prescrite dans le secteur concerné figurant dans les zones U ou AU des plans d'occupation des sols ou des plans locaux d'urbanisme. Ce versement a pour objectif de lutter contre l'étalement urbain et d'inciter à une utilisation économe de l'espace.

Pour tenir compte des incidences de la création de la taxe d'aménagement et du versement pour sous-densité, le décret  modifie le code de l'urbanisme complétant ainsi les annexes des plans locaux d'urbanisme, les règles relatives aux procédures d'autorisations d'occupation du sol et aux procédures d'aménagement.

Echanges électroniques.- Le décret procède à la normalisation des échanges électroniques conformément à l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005 relative aux échanges électroniques entre les usagers et les autorités administratives et entre les autorités administratives.

Gwendoline Paul

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[17 janv. 2014 ]

Ville durable : Lancement de la seconde vague du Label national ÉcoQuartier en matière d’aménagement durable

La ministre de l’égalité des territoires et du logement vient de donner une nouvelle instruction en matière d’opération d’aménagement durable (Instruction du 8 janvier 2014 - Mise en œuvre du Label National EcoQuartier – 2ème vague de labellisation (NOR : ETLL1329159C - Texte non paru au journal officiel)) qui vise à guider les services déconcentrés de l’Etat dans la mise en œuvre du Label National Ecoquartier à compter de janvier 2014.

Ce dispositif constitue l’un des engagements du gouvernement pour la transition écologique des territoires.

Il s’agit, plus précisément, et suivant le principe du développement durable et ses trois piliers, d’un dispositif stratégique puisqu’il a vocation à se diffuser sur l’ensemble du territoire national (en métropole comme en outre-mer) comprenant de multiples enjeux de société comme la lutte contre la fracture sociale, la construction de logements pour tous, la création d’emplois et la redynamisation du tissu économique, la lutte contre le changement climatique et la transition énergétique.

On rappellera que le processus de première vague de labellisation nationale EcoQuartier dans le cadre d’une procédure accélérée, encadrée par une note du 13 mars 2013, a abouti à l’annonce, le 9 septembre 2013, des premiers résultats, avec la distinction de 45 opérations :
- 13 opérations abouties labellisées ;
- 32 projets lauréats « Engagé dans la labellisation », labellisables dans les 2 ans à venir, selon leur rythme d’avancement.

De leur côté, les collectivités ont d’ores et déjà signé 50 chartes nationales des EcoQuartiers , ce qui démontre l’engagement des territoires français en matière d’aménagement, précise cette instruction ministérielle.

Le planning des travaux est le suivant :
- janvier – mars 2014 : mobilisation, sélection des opérations et constitution des dossiers
- avril 2014 – juin 2014 : triple expertise avec visite de terrain
- septembre 2014 : commissions régionales
- octobre 2014 : commission nationale
- octobre 2014 : annonce des résultats

Adrien FOURMON

 Instruction 08.01.14 Label EcoQuartier.pdf (163,32 kb)